Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears

Artículo 26 bis. Obligación de oferta de alquiler social respecto de viviendas y terrenos objeto de procesos judiciales o extrajudiciales, a cargo de grandes tenedores. 1. Antes de adquirir una vivienda resultante de la consecución de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual, o antes de la firma de la compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad por parte del prestatario de devolver el préstamo hipotecario, el adquirente que tenga la condición de gran tenedor de vivienda deberá ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si la adquisición o la compraventa afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén en situación de especial vulnerabilidad, de acuerdo con lo establecido en el artículo 3 de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears. El deber de comprobar dichas circunstancias recae sobre el adquirente, que deberá requerir previamente la información a los afectados. 2. Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de ejecución de títulos no judiciales, el demandante deberá ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la presente Ley, lo cual deberá comprobar el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, y siempre que el demandante tenga la condición de gran tenedor de vivienda. 3. Una vez verificada la situación de especial vulnerabilidad y formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 5, si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial. 4. La oferta obligatoria de alquiler social a que hacen referencia los apartados 1 y 2 se comunicará, en un plazo de tres días hábiles desde su realización, al organismo competente en materia de vivienda. 5. A efectos de lo establecido por los apartados 1 y 2, para que la propuesta pueda ser considerada de alquiler social deberá cumplir los siguientes requisitos: a) Fijar rentas que garanticen que el esfuerzo por el pago del alquiler no supere el 30% de los ingresos ponderados de la unidad familiar. b) Ofrecer preferentemente la vivienda afectada por el procedimiento o, alternativamente, una vivienda ubicada dentro del mismo término municipal, salvo que se disponga de un informe de los servicios sociales municipales acreditativo de que el traslado a otro término municipal no afectará negativamente a la situación de riesgo de exclusión residencial de la unidad familiar.

Artículo 26 ter. Derecho de tanteo y retracto sobre la totalidad de un inmueble. 1. Cualquier transmisión del dominio de la totalidad de un inmueble que disponga de más de una vivienda, cuando al menos una de ellas esté arrendada, quedará sujeta a un derecho de tanteo y retracto legal a favor de la consejería competente en materia de vivienda u otro ente del sector público que ésta designe. A los efectos del derecho de tanteo y retracto previstos en esta Ley, se considerará transmisión el cambio producido en la sociedad propietaria del inmueble como consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad, así como la venta de las acciones o participaciones sociales que representen un porcentaje superior al 50% de su capital social. 2. El ejercicio de este derecho de tanteo y retracto estará sujeto a los términos previstos en la normativa aplicable a efectos de notificación y ejercicio del mismo. 3. La Administración de la Comunidad Autónoma ejercerá los derechos de adquisición preferente en beneficio propio, del municipio, del consejo insular, de otras entidades vinculadas que dependan de estos, o de sociedades mercantiles de capital íntegramente público.

Artículo 26 quater. Derechos de tanteo y retracto en las transmisiones entre grandes tenedores respecto de viviendas y terrenos adquiridos en procesos judiciales o extrajudiciales. 1. La transmisión entre grandes tenedores de las viviendas y terrenos en suelos clasificados como urbanos o urbanizables adquiridos en un proceso de ejecución hipotecaria, en un proceso de ejecución basada en títulos no judiciales o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria estará sujeta al derecho de tanteo y retracto de la Administración de la Comunidad Autónoma. Este derecho de adquisición preferente afectará a la primera y posteriores transmisiones de las viviendas. A los efectos del derecho de tanteo y retracto previstos en esta Ley, se considerará transmisión el cambio producido en la sociedad propietaria del inmueble como consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad, así como la venta de las acciones o participaciones sociales que representen un porcentaje superior al 50% de su capital social. 2. El ejercicio de los derechos de tanteo y retracto se llevará a cabo de conformidad con el siguiente procedimiento: a) Los derechos de tanteo y retracto los podrá ejercer la Administración de la Comunidad Autónoma, directamente o a través de entidades de derecho público con personalidad jurídica propia competentes en materia de vivienda, en beneficio propio, del municipio, del consejo insular, de otras entidades vinculadas que dependan de estos, o de sociedades mercantiles de capital íntegramente público. b) La decisión de transmitir la vivienda se deberá comunicar por parte del titular transmisor al Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI). La notificación deberá incluir el precio de venta previsto, una declaración expresa del estado de ocupación de la vivienda, así como la valoración justificada sobre su estado de conservación. c) Una vez notificada la decisión de transmitir, el titular estará obligado a mostrar la vivienda a la Administración cuando esta se lo solicite. El incumplimiento de este deber en la fecha señalada suspenderá el plazo de ejercicio del derecho de tanteo hasta la fecha de su cumplimento efectivo, sin perjuicio de la aplicación del régimen sancionador que corresponda. d) Transcurridos dos meses desde la notificación de la voluntad de transmitir la vivienda o el suelo realizada al Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI) para el ejercicio del derecho de tanteo sin que la Administración haya notificado su voluntad de ejercerlo, se entenderá que renuncia a ejercer el derecho en relación con esta transmisión. e) La Administración de la Comunidad Autónoma podrá ejercer el derecho de retracto en los casos de inmuebles transmitidos infringiendo lo previsto en este artículo y en los siguientes casos: – Si habiéndose efectuado las notificaciones de la transmisión legalmente exigidas, se ha omitido cualquiera de los requisitos legales. – Si la transmisión se ha producido antes de que venza el plazo para ejercer el derecho de tanteo. – Si la transmisión se ha realizado en condiciones distintas a las fijadas por la notificación. El derecho de retracto se podrá ejercer por el mismo precio y en las mismas condiciones de adquisición en que efectivamente se haya producido la transmisión. La Administración deberá dictar una resolución sobre si hay causa suficiente para el ejercicio del derecho de retracto en el plazo de treinta días a contar desde el día en que haya tenido conocimiento de la transmisión efectuada y de sus condiciones. En el plazo de un mes a contar desde que se haya establecido administrativamente la existencia de una causa suficiente para el ejercicio del retracto, la Administración, examinadas las condiciones físicas del inmueble, en su caso, y las circunstancias y condiciones que sean precisas, deberá fijar el correspondiente precio y las condiciones de adquisición. La Administración deberá comunicar la decisión a la persona interesada y en el caso de viviendas deberá adjudicarlas en los términos y las condiciones que se aprueben, en cumplimiento y ejecución de lo establecido por la presente Ley. Este derecho tendrá un plazo de prescripción de tres meses. f) Se priorizará el ejercicio del derecho de tanteo y retracto sobre las viviendas en buen estado de conservación y que tengan un precio inferior al de mercado. También será prioritario el ejercicio del derecho de tanteo y retracto en el caso de viviendas adquiridas de personas físicas en los procesos de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria. g) El plazo para formalizar la adquisición de las viviendas será de tres meses a contar desde la notificación al titular transmisor de la resolución del ejercicio del derecho de tanteo o del retracto.

Artículo 63 bis. Índice de intensidad residencial para vivienda protegida. El índice de intensidad de uso residencial para un solar en suelo urbano cuando el techo que se destine a uso residencial sea todo para vivienda protegida será de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable residencial.

Artículo 75 bis. Derechos de adquisición en favor de la Administración. 1. En todo caso, la calificación de una vivienda como protegida y la calificación urbanística de suelo destinado a vivienda protegida supondrá la sujeción a los derechos de tanteo y retracto establecidos por la presente Ley, en favor de la Administración de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears, en tanto esté vigente dicha calificación, como forma de control de las transmisiones. 2. En los actos y contratos de transmisión de vivienda protegida o de suelo reservado para su construcción deberán hacerse constar expresamente la sujeción a los derechos de adquisición preferente y las notificaciones a que se refiere el artículo 75 quater. 3. La Administración de la Comunidad Autónoma ejercerá los derechos de adquisición preferente, incluido el de retracto, en beneficio propio, del municipio, del consejo insular, de otras entidades vinculadas que dependan de estas administraciones, o de sociedades mercantiles de capital íntegramente público. La persona beneficiaria en última instancia del derecho de adquisición en favor de la administración será la que resulte seleccionada en el proceso de adjudicación establecido por la normativa vigente para la adjudicación de viviendas de protección oficial. 4. La contraprestación que deberá pagarse como consecuencia del ejercicio de los derechos de adquisición no podrá superar en ningún caso el precio máximo de transmisión fijado normativamente.

Artículo 75 ter. El derecho de tanteo de la Administración. 1. En los procesos de transmisión de viviendas protegidas, como también de suelos no edificados con calificación urbanística para viviendas protegidas o destino asimilable, la Administración de la Comunidad Autónoma se reservará un derecho de tanteo legal. 2. El ejercicio del derecho de tanteo deberá fundamentarse en la necesidad de la administración que lo ejerza o del ente beneficiario de poseer un parque suficiente de viviendas vinculadas a políticas sociales y atender a situaciones de necesidades socialmente perentorias. 3. La Administración no podrá ejercer el derecho de adquisición en caso de transmisiones gratuitas entre vivos en favor de ascendientes y descendientes, del cónyuge o de la pareja de hecho y en caso de transmisiones por causa de muerte, sin perjuicio de que la vivienda continúe sujeta al régimen de protección oficial y de que el nuevo titular deba destinarla a residencia habitual y permanente.

Artículo 75 quater. El deber de notificación de la decisión de transmitir. 1. Cualquier decisión de transmitir vivienda calificada, provisional o definitivamente, como protegida o de suelo reservado para su construcción deberá notificarse a la consejería competente en materia de vivienda de la Comunidad Autónoma. 2. La notificación deberá incluir, como mínimo, los siguientes datos, que una orden del consejero o consejera competente podrá concretar: a) La identificación indubitada, tanto física como jurídica, de la promoción o del inmueble objeto de la transmisión. b) El título que se ostenta sobre el inmueble. c) Las fórmulas jurídicas de transmisión previstas. d) Las condiciones de la transmisión, en especial el precio. 3. En el supuesto de segundas o posteriores transmisiones, la notificación deberá incluir además de los contenidos que establece el apartado 2 los siguientes: a) La calificación de la vivienda o identificación del expediente, en su caso. b) El motivo o justificación alegado para la transmisión. c) En los supuestos a que se refiere el apartado 3 del artículo 75 ter, la identificación del adquirente y la causa de excepción. 4. Las notificaciones a que se refiere el apartado 3 deberán tramitarse de acuerdo con las normas del procedimiento administrativo.

Artículo 75 quinquies. Ejercicio del derecho de tanteo. 1. Si en el plazo de dos meses desde la notificación de la voluntad de transmitir la vivienda o el suelo realizada a la Administración de la Comunidad Autónoma esta no ejerce el derecho de adquisición preferente, el propietario podrá proceder a su venta. En el caso de vivienda protegida, solo podrá venderla a personas inscritas en el Registro de solicitantes de vivienda de protección oficial y que cumplan todos los requisitos exigidos por la normativa. 2. El plazo de dos meses que fija el apartado 1 se amplía quince días en las segundas y posteriores transmisiones de la propiedad de viviendas protegidas, para que la Administración pueda examinar las condiciones físicas de la vivienda y las circunstancias y condiciones que sean precisas para fijar el correspondiente precio y las condiciones de venta. La Administración deberá comunicar la decisión, en forma de propuesta de resolución, a la persona interesada. La aceptación de la propuesta habilitará a la Administración para adjudicar la vivienda.

Artículo 75 sexies. Ejercicio del derecho de retracto. 1. La Administración de la Comunidad Autónoma podrá ejercer el derecho de retracto en los casos de viviendas protegidas y suelos reservados para su construcción transmitidos infringiendo los instrumentos de control que establece el artículo 75 quater y en los siguientes casos: a) Si, habiéndose efectuado las notificaciones de la transmisión legalmente exigidas, se ha omitido cualquiera de los requisitos legales. b) Si la transmisión se ha producido antes de que venza el plazo para ejercer el derecho de tanteo. c) Si la transmisión se ha realizado en condiciones distintas a las fijadas por la notificación. 2. La Administración deberá dictar una resolución sobre si hay causa suficiente para el ejercicio del derecho de retracto en el plazo de treinta días a contar desde el día en que haya tenido conocimiento de la transmisión efectuada y de sus condiciones. En el plazo de un mes a contar desde que se haya establecido administrativamente la existencia de causa suficiente para el ejercicio del retracto, la Administración, examinadas las condiciones físicas de la vivienda, en su caso, y las circunstancias y condiciones que sean precisas, deberá fijar el precio correspondiente y las condiciones de adquisición, de acuerdo con lo establecido por el artículo 75 quater. La Administración deberá comunicar la decisión a la persona interesada y, en el caso de viviendas, deberá adjudicarlas en los términos y las condiciones que se aprueben, en cumplimiento y ejecución de lo establecido por la presente Ley. Este derecho tendrá un plazo de prescripción de tres meses.