Decreto-ley 1/2024, de 19 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda

TÍTULO IV Otras medidas de impulso de la vivienda

Artículo 31. Viviendas asequibles incentivadas. 1. Es vivienda asequible incentivada aquella de titularidad privada destinada a residencia habitual en régimen de alquiler que cumple las limitaciones de uso, superficie, temporalidad y renta máxima que se establecen en este precepto. 2. La vivienda asequible incentivada se destinará a residencia habitual de la persona arrendataria y, en su caso, de su unidad familiar, debiendo acreditar la condición de residente en alguno de los municipios de Canarias, al menos, durante cuatro años. 3. La persona arrendataria o en su caso la unidad familiar, no podrá tener ingresos que excedan de seis veces el IPREM. Tampoco podrá ser titular del pleno dominio o de un derecho real de disfrute sobre alguna vivienda protegida o libre. 4. Las viviendas asequibles incentivadas tendrán una superficie mínima de 60 m2, sin que puedan superar los 120 m2, accediendo a las mismas en función del número de miembros de la unidad familiar. 5. El régimen de calificación de las viviendas asequibles incentivadas se extenderá durante diez años, transcurridos los cuales pasarán a ser viviendas libres. 6. La renta máxima del alquiler será la que se establezca para las viviendas protegidas de promoción privada de superficie equivalente incrementada en un 20 % de ese importe. 7. Las viviendas asequibles incentivadas no podrán ser destinadas a vivienda vacacional o equivalente. 8. Tanto el umbral de capacidad económica como el diferencial determinante de la renta máxima del alquiler a que se refieren los anteriores apartados 3 y 6 podrán ser actualizados mediante orden de la persona titular de la consejería competente en materia de vivienda en función de la evolución de las circunstancias socioeconómicas.

Artículo 32. Beneficios de las viviendas asequibles incentivadas. 1. Las viviendas asequibles incentivadas podrán ser de nueva promoción o bien instalarse en viviendas y edificaciones ya existentes. 2. En las parcelas de suelo urbano con destino residencial, la calificación de vivienda asequible incentivada determina la adaptación de los parámetros urbanísticos, en particular los relativos al número máximo de viviendas y/o a su superficie, que se entenderán desplazados, pudiéndose construir o adaptar tantas viviendas como sea admisible, sin que pueda incrementarse la edificabilidad. En el caso de que se trate de parcelas en suelo urbano no consolidado, la calificación permitirá llevar a cabo las obras de urbanización que sean precisas para que adquieran la condición de solar. 3. Asimismo, en las parcelas a que se refieren los apartados anteriores, si la ordenación urbanística prevé oficinas y/o locales en las edificaciones existentes o a construir, tal determinación se tendrá por no puesta, pudiendo destinarse la edificabilidad correspondiente a viviendas asequibles incentivadas. 4. En el caso de que el incremento del número de viviendas afectara a las dotaciones del ámbito en que se vayan a localizar, la Administración municipal procederá a reajustar las superficies correspondientes, sin que esta adaptación impida la construcción o la adaptación de las viviendas asequibles incentivadas. En el supuesto de parcelas en suelo urbano no consolidado, en el momento de solicitar la licencia, el promotor habrá de monetizar el valor correspondiente a las dotaciones y cesiones obligatorias que correspondan. 5. A solicitud de quienes las promuevan, previo informe preceptivo y vinculante del Ayuntamiento con base en las circunstancias socioeconómicas concurrentes y la inexistencia material de suelos disponibles en su entorno, las viviendas asequibles incentivadas podrán ser dispensadas de los deberes de entrega de suelo que correspondan, en cuyo caso, el régimen de calificación se extenderá hasta 20 años. 6. Las viviendas asequibles incentivadas podrán acogerse, además, a los beneficios fiscales que se establezcan para fomentarlas. 7. Las viviendas asequibles incentivadas podrán construirse e implantarse en los asentamientos rurales.

Artículo 33. Calificación y régimen jurídico de las viviendas asequibles incentivadas. 1. La condición de vivienda asequible incentivada está sujeta a la calificación provisional y, una vez ejecutada, a la calificación definitiva, por el Instituto Canario de la Vivienda. 2. El procedimiento de tramitación y resolución de las calificaciones y los plazos de resolución serán los que se aplican para la calificación de vivienda protegida, sin perjuicio de que, reglamentariamente, puedan establecerse modulaciones o un régimen especial. 3. Corresponde al Instituto Canario de la Vivienda verificar, con carácter previo al arrendamiento, que el arrendatario cumple los requisitos legales para acceder a esta modalidad de vivienda. Una vez suscrito, el contrato será comunicado a esa entidad pública en los quince días siguientes a la firma. El contrato que sea suscrito con incumplimiento de los requisitos legales supondrá la descalificación automática de la vivienda y de la actuación de la que forme parte, con pérdida y reintegro de todos los beneficios otorgados. 4. Las viviendas asequibles incentivadas no son viviendas protegidas ni se someten al régimen jurídico de estas. 5. Sin perjuicio de lo establecido en el apartado anterior, las viviendas asequibles incentivadas computan a efectos del artículo 137.1.B.d) de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, en tanto sujetas a un régimen de protección pública. 6. Se crea el Registro de Viviendas Asequibles Incentivadas como instrumento para la gestión y el control de esta modalidad de viviendas y de quienes accedan a las mismas. Tendrán acceso a este registro las resoluciones de calificación de viviendas asequibles incentivadas, así como los contratos de arrendamiento que se suscriban. La inscripción en este Registro, así como su régimen de funcionamiento se regulará mediante orden de la persona titular de la consejería competente en materia de vivienda.

Artículo 34. Cambio de uso de terciario a residencial. 1. En las parcelas no edificadas de uso terciario, industrial o comercial, tanto situadas en suelos urbanos como en suelos urbanizables que cuenten con la urbanización terminada, en que, por concurrir condiciones o elementos de hecho que justifiquen la inviabilidad económica del uso industrial o comercial, quien ostente derechos sobre las mismas podrá instar el cambio de uso a residencial ante la administración urbanística competente, la cual tramitará y resolverá el expediente administrativo, previo informe de la administración sectorial competente que deberá emitirse en el plazo de un mes, transcurrido el cual se entenderá favorable. 2. La densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable destinada a usos residenciales, debiendo destinar un mínimo del 10 % de la edificación a usos diferentes del residencial tales como establecimiento público, administrativo, comercial, deportivo, docente o sociocultural. Como mínimo, cada una de las viviendas resultantes del cambio de uso tiene que estar dotada de una plaza de aparcamiento en la parcela afectada. 3. En los casos en los que el Ayuntamiento acuerde el cambio de uso, si el aprovechamiento urbanístico de cesión obligatoria calculado teniendo en cuenta el uso industrial o comercial fuera inferior al que hubiera correspondido en caso de uso residencial, la persona propietaria o promotora deberá abonar a la administración municipal competente, en concepto de monetización de la cesión de aprovechamiento, la diferencia que corresponda, calculada de forma proporcional sobre la parcela o parcelas individualmente consideradas. De no ser inferior, la cesión de aprovechamiento se mantendrá en los términos en que se hubiera calculado y materializado. 4. Del total de viviendas que puedan construirse, el 40 % serán viviendas protegidas de promoción privada y el 60 % viviendas asequibles incentivadas. No obstante, cuando la promoción y la construcción de las viviendas se promueva por sociedades cooperativas de viviendas, al menos un tercio de las que se puedan construir deberán serlo como viviendas protegidas de promoción privada.

Artículo 35. Ejecución anticipada de suelos privados destinados a viviendas protegidas. Las parcelas de suelo urbanizable ordenado destinadas a la construcción de viviendas sujetas a un régimen de protección público de acuerdo con lo establecido en el artículo 137.1.B.d) de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, una vez identificadas, podrán ser desarrolladas de forma anticipada y autónoma, incluyendo las obras de urbanización que sean necesarias, previa obtención de la calificación provisional correspondiente. El desarrollo podrá ser realizado por la persona o entidad promotora de ese suelo, bien directamente, bien mediante convenio de cooperación con la Administración municipal.

TÍTULO V Procedimiento de declaración de zonas de mercado residencial tensionadas

Artículo 36. Competencia. Corresponde a la persona titular de la consejería competente en materia de vivienda del Gobierno de Canarias la declaración como zona de mercado residencial tensionado de aquellos ámbitos territoriales en los que concurran los supuestos establecidos en el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Artículo 37. Procedimiento. 1. El procedimiento se inicia por el Ayuntamiento interesado, que deberá presentar solicitud para declarar un ámbito territorial concreto como zona de mercado residencial tensionado, acompañada de la siguiente documentación: a) Análisis del mercado residencial en la zona, incluyendo los indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas y su evolución en el tiempo; los indicadores de nivel de renta disponible de los hogares residentes y su evolución en el tiempo que, junto con los precios de vivienda, permitan medir la evolución del esfuerzo económico que tienen que realizar los hogares para disponer de una vivienda digna y adecuada. b) Propuesta de delimitación del ámbito que se propone para la declaración como zona de mercado residencial tensionado. c) Propuesta de memoria justificativa con el contenido previsto en el apartado 3 del artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. d) Propuesta de plan específico con las medidas que considera necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados, así como su calendario de desarrollo, incluyendo su cronograma durante el periodo de vigencia de tres años. En este plan se deberán indicar las necesidades de financiación, ayudas o actuaciones convenidas que se plantean y que requieran de colaboración del Gobierno de Canarias o de otras administraciones. e) Cualquier otro estudio que permita evidenciar los desequilibrios y procesos de segregación socio espacial en detrimento de la cohesión social y territorial. 2. Una vez recibida la solicitud acompañada de la documentación referida en el apartado anterior, el órgano competente de la Administración autonómica podrá recabar la información adicional que considere necesaria en relación con la situación del mercado residencial en la zona a fin de comprobar la adecuación con los requisitos establecidos por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, proponer las modificaciones o subsanaciones que considere procedentes, pudiendo recabar además cuantos informes considere necesarios para resolver la solicitud. 3. Concluidos los trámites anteriores, el órgano autonómico competente someterá el expediente a información pública por plazo de, al menos, veinte días tras su publicación. Durante dicho plazo se podrá presentar por los interesados alegaciones. En el trámite de información pública deberá ponerse a disposición de la ciudadanía toda la documentación que ha servido de base a la memoria justificativa y a la petición de declaración, así como el plan específico de medidas propuesto. La publicación deberá realizarse en el «Boletín Oficial de Canarias» y en Boletín Oficial de la Provincia correspondiente. Finalizado el plazo de información pública se procederá al análisis de las alegaciones presentadas para lo que se requerirá la emisión de informe al respecto al ayuntamiento solicitante. 4. Una vez instruido el expediente, tras la comprobación de la integridad y suficiencia de la solicitud y la documentación aportada por el ayuntamiento y una vez valoradas las circunstancias concurrentes, la persona titular del departamento competente en materia de vivienda del Gobierno de Canarias podrá declarar la zona solicitada como zona residencial tensionada, teniendo en cuenta la incidencia de la declaración en la política autonómica de vivienda; en el caso de que se desestime la declaración, se procederá al archivo de las actuaciones. 5. Si se declara la zona de mercado residencial tensionada, la orden que ponga fin al procedimiento tendrá el siguiente contenido: – La declaración de zona de mercado residencial tensionada. – La delimitación del área. – La relación de medidas específicas para la corrección de los desequilibrios evidenciados. – La aprobación del plan específico de medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados en la declaración y su calendario de desarrollo. 6. El plazo para declarar una zona de mercado residencial tensionada es de seis meses computados a partir de la finalización del trámite de información pública. Transcurrido dicho plazo sin que se haya dictado la orden correspondiente, se entenderá desestimada por silencio administrativo.

Artículo 38. Efectos. 1. La declaración de zona de mercado residencial tensionada tendrá una vigencia de tres años. 2. La declaración será notificada al Ayuntamiento y a las personas interesadas, asimismo será publicada en el «Boletín Oficial de Canarias» y en el Boletín Oficial de la Provincia correspondiente para general conocimiento. 3. La declaración se comunicará al Ministerio competente en materia de vivienda, a los efectos previstos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. 4. La vigencia de la declaración de zona de mercado residencial tensionado podrá ser prorrogada, siguiendo el mismo procedimiento, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración.

Disposición adicional quinta [sic]. Régimen de infracciones y sanciones de las viviendas asequibles incentivadas. Las viviendas asequibles incentivadas quedan sujetas al régimen de infracciones y sanciones de la Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias, con las especialidades recogidas en este Decreto-ley.

Disposición transitoria primera. Régimen transitorio de los procedimientos. 1. Los procedimientos iniciados a solicitud de persona interesada antes de la entrada en vigor del presente decreto-ley se seguirán rigiendo por la normativa anterior, sin perjuicio de que pueda solicitar acogerse a esta disposición, desistiendo del procedimiento anterior, con conservación de los actos y trámites ya realizados. 2. Los procedimientos iniciados de oficio se adaptarán a lo previsto en el presente decreto-ley salvo que se encuentren en fase de propuesta de resolución en cuyo caso seguirán rigiéndose por la normativa vigente cuando se iniciaron. 3. Para las viviendas protegidas de promoción pública calificadas definitivamente con anterioridad a la entrada en vigor de la presente norma, el régimen legal de protección se extenderá mientras no se proceda a su enajenación. Efectuada la venta, ese régimen de protección durará el periodo de amortización del préstamo que se hubiera podido conceder al beneficiario para acceder a la propiedad de la vivienda, sin que en ningún caso sea inferior a diez años.

Disposición transitoria segunda. Aplicación del régimen de las viviendas asequibles incentivadas. 1. El régimen de las viviendas asequibles incentivadas previsto en los artículos 31 a 35 de este Decreto-ley es aplicable sobre cualesquiera suelos que se encuentren sujetos a esa determinación en el momento de entrada en vigor de este Decreto-ley. De ser necesario, el cambio de calificación urbanística no precisará modificación del planeamiento, en tanto se mantiene el destino residencial, siendo suficiente la calificación provisional por el Instituto Canario de la Vivienda. 2. En tanto se regula reglamentariamente el Registro de Viviendas Asequibles Incentivadas, los datos correspondientes se llevarán como una sección del Registro de Viviendas Protegidas.

Disposición transitoria tercera. Culminación del procedimiento de recuperación de suelo urbanizable residencial. Las solicitudes de recuperación de suelo urbanizable residencial formuladas en tiempo y forma al amparo del artículo 11 de este Decreto-ley, a las que para su aprobación únicamente restara el acuerdo plenario de recuperación, habiendo transcurrido el plazo previsto en el citado precepto para la adopción de tal acuerdo, con carácter excepcional, a petición de la persona interesada, con conservación de los actos y trámites efectuados, el Ayuntamiento correspondiente podrá adoptar el acuerdo plenario en el plazo de tres meses a partir de la entrada en vigor del presente Decreto-ley.